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Intervista di Dalal Irene Al Zuhairi a Ruth Stirati di Case a Berlino sulle verità e sui pregiudizi sul mercato immobiliare a Berlino.
Dopo aver conosciuto Ruth, mi era chiaro che le dicerie sul mercato immobiliare Berlinese fossero numerose. Così abbiamo deciso di stendere un’intervista che potesse essere utile a tutti coloro che si approcciano al mercato o che vogliano saperne di più sull’acquisto, l’affitto o la gestione di una casa a Berlino.
Inutile coltivare paure irreali dettate dai pregiudizi comuni, meglio chiedere a professionisti esperti che tastano il polso del mercato Berlinese da anni, soddisfando i loro clienti nelle richieste più complesse.
D: Partiamo dai pregiudizi riguardanti la compravendita di case a Berlino, Ruth spiegami perché si parla di bolla immobiliare.
R: Il mercato di Berlino secondo me non è una bolla immobiliare. La salita dei prezzi, tranne che per alcuni quartieri, é stata sì veloce ma comunque graduale e ora si é anche un po’ frenata. Berlino continua ad essere la capitale dell’arte, delle start-up, della dinamicità giovanile, delle idee innovative. Quello che fa Case a Berlino è cercare di trovare un equilibrio tra proprietari che ci danno le case in gestione e che vogliono avere una rendita, e affittuari che non vogliono giustamente pagare troppo. Noi cerchiamo sempre di spiegare ai nostri proprietari che se esageriamo sul prezzo facciamo diventare Berlino quello che nessuno si può più permettere, con il conseguente calo del mercato. Sentiamo forte la responsabilità di curare il mercato, insegnando ai proprietari cosa è meglio anche per loro.
D: Come mai molte persone, (sopratutto associazioni di affittuari) a Berlino sono preoccupate degli investitori esteri e degli affitti in nero? Quali conseguenze hanno?
R: La questione è decisamente complessa. Alcuni investitori esteri hanno acquistato immobili e si suppone che li abbiano affittati abusivamente con dei prezzi assolutamente proibitivi. Ci sono state anche situazioni in cui interi condomini di affittuari subafittavano i loro appartamenti creando una specie di palazzo-hotel…creando molta confusione e disturbo agli altri condomini. Questo ha creato una situazione quasi impossibile per il mercato degli affitti a Berlino, dove riuscire a trovare una casa in affitto a prezzo normale è diventata un’impresa ciclopica. Gli affittuari stessi hanno paura del fatto che l’appartamento dove hanno vissuto per anni, venga trasformato in una casa di un singolo proprietario ( passaggio da Mietwohnung ad Eigentumswohnung che succede col franzionamento dei palazzi e la vendita delle singole unità ) e che con il risanamento del palazzo i costi per loro diventino proibitivi e siano costretti ad andarsene. Sono usciti molti articoli e servizi tv al riguardo che mostrano come in molti quartieri di Berlino questo processo chiamato gentrificazione sia già avvenuto e ci sia stato un cambio, anche forzato, di popolazione all’interno di un quartiere. L’esempio più lampante è il quartiere di Prenzlauer Berg: quando io mi sono trasferita a Berlino nel 1993, era il quartiere degli studenti e degli artisti, si poteva vivere lì veramente con poco. Oggi è a dir poco uno dei quartieri più cari.
Questo è comunque un discorso molto complesso e il senato di Berlino ha deliberato e sta deliberando diverse legislazioni in materia, sia per dare un freno ad un comportamento speculativo irregolare, sia per tutelare la popolazione dei quartieri e non costringerli ad abbandonare il loro “Kietz”, instaurando le cosiddette zone protette da investimenti e prezzi troppo alti ( Mileuschutzgebiete). Una delle iniziative di legge si chiama Zweckentfremdungsgesetzt, che riguarda appunto queste zone protette ( Mileuschützgebiete) le case comprate dal 2014, queste non potranno essere affittate per periodi sotto i due mesi, mentre per quelle comprate prima si è dovuta fare una richiesta ed è a discrezione degli uffici comunali di quel quartiere approvarla o meno. A breve entrerà in vigore anche la Mietpreisbremse, che vieta ai proprietari di riaffittare ad un prezzo superiore del 10% del Mietspiegel la casa una volta che questa si è liberata ( a meno che non fosse già ad un prezzo più alto o che sia stata eccellentemente risanata, in quel caso questa regola non vale e neanche per le case costruite dal 2014)
Tutte queste informazioni naturalmente e molte altre necessarie per concludere con successo un investimento, sono le basi di un’ottima amministrazione straordinaria come la proponiamo noi di Case a Berlino. Le leggi a riguardo a Berlino cambiano molto velocemente e anche le procedure ed è necessario per noi rimanere informati, in modo da dare il servizio eccellente di sempre. I nostri clienti sono rilassati su questo, vengono aggiornati sui loro investimenti e su ciò che occorre sapere e fare. A tutto questo occorre aggiungere che gli affittuari qui sono super tutelati e si rivolgono anche spesso al Mieterverein ( associazione affittuari). Noi siamo e sappiamo naturalmente gestire queste procedure all’ordine del giorno, facendo un lavoro anche a monte con i contratti studiati dagli avvocati che tutelino sia l’affittuario che il proprietario. Insomma nelle nostre mani il cliente è sereno, certo che ha investito nella giusta amministrazione che risolve le problematiche per noi assolutamente quotidiane.
D: Perché è un pregiudizio quello di pensare di realizzare una mega rendita a breve termine comprando e riaffittando a Berlino?
R: Compri a Berlino e hai subito mega rendita? Questa non é propriamente corretto. Se affitti in nero ed evadi le tasse, allora la mega rendita è forse possibile, ma sei decisamente contro la legge. In realtà se sei all’estero e non puoi fare tutto da solo, calcolando i diversi costi di gestione e di amministrazione, tenendo conto che esiste anche un costo di accantonamento mensile per mantenere in ottimo stato il palazzo, più le tasse da pagare, la rendita non è enorme. Si tratta di circa del 3%, ma se consideriamo di tenere i soldi in banca non abbiamo la stessa rendita.
Il vero investimento è il valore dell’immobile in continua crescita. Dopo 10 anni si può rivendere senza pagare tassa di speculazione (in Italia questo periodo 5 anni), così si realizza il guadagno. Basta guardare la crescita negli ultimi 8 anni.
Evoluzione dei prezzi del mercato immobiliare negli ultimi anni.
Fonte :http://www.wohnungsboerse.net/immobilienpreise-Berlin/2825
D: Entriamo nel pratico. Cosa deve sapere un investitore che vuole acquistare un immobile a Berlino?
R: Gli investitori italiani hanno delle aspettative a volte legate allo standard italiano. Si aspettano la casa con tutti i tubi del riscaldamento sotto l’intonaco, balcone e ascensore, in questo modo rimangono a volte delusi dagli standard diversi, dettati da esigenze diverse. I tubi del riscaldamento, soprattutto nelle case d’epoca, vengono lasciati fuori per non avere spreco di calore. Il balcone non è un MUST come per l’Italia vista la differenza di temperatura. In ogni paese trovi standard diversi che sono dettati dalle abitudini locali, in questo caso i tedeschi preferiscono dare maggiore peso al risparmio di calore a discapito della piacevolezza per l’occhio.
Il cliente italiano tende ad entrare in ansia sulla questione ipotecaria. Il notaio in Germania garantisce attraverso una stretta collaborazione con la banca e fra le parti per la cancellazione dell’ipoteca sull’immobile. Il notaio fa da garante al fine di consegnare al nuovo proprietario un immobile senza vincoli.
Inoltre si rimane sorpresi di non ottenere le chiavi al rogito. In seguito al rogito inizia la procedura per ottenere l’iscrizione nel libro fondiario. Ogni paese ha le proprie prassi e procedure da seguire in ambito burocratico. Mentre in Italia avviene tutto prima del rogito, in Germania avviene dopo. Ecco perché anche il pagamento della casa avviene non appena all’acquirente è assicurata l’iscrizione nel libro fondiario e la cancellazione dell’ipoteca ( garanzia del notaio), non esiste passaggio di denaro durante il rogito. Inoltre, non esiste compromesso. La casa si può eventualmente prenotare con una scrittura privata, ma questa non avrà mai un valore legare così forte come il compromesso in Italia.
Case a Berlino assiste in questo la propria clientela, dalla scelta della casa all’amministrazione straordinaria e la manutenzione. Il prezzo da pagare mensilmente all’amministrazione del palazzo è un pagamento molto importante, che se non viene effettuato per un certo periodo può anche portare alla messa all’asta della casa da parte dell’amministratore! Tutte queste regole e clausole sono spiegate nel contratto di compravendita che è quindi veramente importante farsi tradurre e capire bene.
Bisogna scegliere bene chi ti amministra l’immobile, il rischio di inconvenienti se non si conoscono le leggi esiste. Per questo il nostro servizio rimane un valore aggiunto per i nostri clienti che vengono a conoscenza con precisione delle spese, dei loro diritti e doveri. Tutto deve essere trasparente, solo così siamo riusciti ad avere clienti soddisfatti e sereni nel loro investimento. Noi ci siamo immedesimati nei panni del nostro cliente, soprattutto quelli che si sono addentrati nella giungla delle amministrazioni e ne sono rimasti scottati. Noi facciamo in modo di renderlo sereno e mettiamo sempre a disposizione chi traduce la documentazione e gli incontri, nella piena trasparenza per la scelta e per la stipula.
Una delle informazioni che mi è capitato di sentire sempre più spesso da alcuni investitori che si sono ritrovati a comprare una casa che dopo averla vista non era affatto come volevano è quella che gli era stato detto dall’agenzia immobiliare di non poter visitare un immobile che si vuole acquistare se è affittato. Anche in Germania per la tutela dell’investitore è assolutamente possibile visitare un futuro investimento anche se in quel momento è affittato, solamente vengono concesse delle date in base alla disponibilità dell’affittuario. Più di qualcuno ha acquistato immobili che non ha potuto visitare, per poi ritrovarsi con qualcosa che non era nel suo intento acquistare. È però anche vero che in certi casi è richiesto tempismo assoluto per fare un ottimo investimento, e che in quei casi il tempismo non si può avere se si deve aspettare la disponibilità dell’affittuario a far vedere la casa. In questi casi occorre avere totale fiducia nell’agenzia venditrice. Noi abbiamo più volte seguito investitori che non hanno visto la casa che hanno comprato perché impossibilitati a venire, ma siamo stati noi stessi a visitarla o a vedere degli appartamenti situati nello stesso palazzo e con lo stesso standard. In questo caso si può tranquillamente procedere.
Da non dimenticare che a Berlino esistono purtroppo anche le pecore nere, che lucrano sugli affari con gli stranieri, sopratutto sugli italiani. Si tratta di agenzie immobiliari che riescono anche a vendere al cliente degli immobili scadenti, a prezzi fuori dal mercato, dando informazioni fuorvianti e false sul quartiere e sulla possibile o vecchia rendita, mettendoli molto sotto pressione, o addirittura facendogli prenotare immobili già venduti!! Abbiamo avuto molto spesso visite di clienti arrivati da noi completamente scioccati dopo avere avuto questo tipo di esperienze,il mio consiglio qui é quindi veramente: attenti a non cadere negli specchietti per le allodole! Non credete ad annunci di case a 40.000 euro e rendite del 10%! noi siamo volentieri disponibili a fornire consulenze per questi immobili leggendo i documenti e andando a vedere la casa se voi siete in Italia, per evitarvi brutte sorprese…
Quali sono le verità sul mercato Berlinese?
I motivi per investire in una casa a Berlino continuano a rimanere a mio avviso molteplici, qui ne elenco i più importanti.
-Berlino continua ad essere un mercato molto dinamico, sia per gli investitori che hanno comprato anni fa e che in questo momento cercano di rivendere per avere il loro guadagno, sia per gli acquirenti di oggi.
-Oltre a questo la popolazione di Berlino continua a crescere e c’è una continua richiesta di case in affitto, portando il senato berlinese alla pianificazione di oltre 22000 nuove case da costruire.
-Il mercato berlinese e in generale l’economia e la legislatura tedesca sono rispetto ad altri paesi europei più stabili.
-Si può acquistare sempre con lo scopo di riaffittare, ci sono sempre giovani, famiglie, professionisti e artisti alla ricerca di case in affitto.
-Si acquista per rivendere dopo 10 anni, quando non bisogna più pagare la tassa di speculazione, come fanno la maggior parte degli investitori europei e tedeschi.Se la casa é stata utilizzata per se stessi, questa tassa non va comunque pagata.
Per quanto riguarda le spese di acquisto occorre considerare che chi acquista un immobile paga la commissione dell’agenzia di circa il 6%, a differenza dell’Italia dove questa spesa viene divisa tra venditore e acquirente. Di contro, quando si rivende, il venditore non ha da pagare nessuna commissione. L’imposta sulla casa da pagare al Land di Berlino dopo un acquisto di una casa é del 5% sul prezzo di acquisto. Anche per tutte queste procedure noi accompagniamo il cliente passo passo, dalla ricerca della casa, alla lettura dei documenti, alla stesura del contratto insieme ad un notaio bilingue.
Da non dimenticare che chi acquista a Berlino deve fare la dichiarazione dei redditi in Germania, e in questo caso, consigliamo i nostri clienti di affidarsi anche in questo caso a mani esperte, come per esempio gli studi di commercialisti bilingue con i quali collaboriamo da anni .
Scusate se ci siamo dilungate, ma il tema é lungo e complesso e non si può riassumere in poche parole. Ovviamente se ne volete sapere di più siete liberi di contattare Case a Berlino! Offriamo anche un servizio di valutazione del proprio appartamento nel caso si voglia sapere quale é il valore attuale! Scriveteci una email ad info@caseaberlino.com
Autore: Dalal Irene Al Zuhairi
